Kiedy klub z czwartej ligi obiecuje zainwestować tak gigantyczne pieniądze, pozostaje tylko zaśmiać się do łez. Ale poczekajcie z oceną, bo to może naprawdę mieć ręce i nogi.

Polonia Warszawa opublikowała 14-stronicowy list do władz Warszawy, w którym stawia siebie jako idealnego partnera do udziału w partnerstwie publiczno-prywatnym (PPP). To odpowiedź na sytuację samorządu Warszawy, którego nie stać na budowę kompleksu sportowego przy Konwiktorskiej 6.

Sytuacja Stolicy jest nieco ironiczna, bo to właśnie Warszawa kazała stworzyć koncepcję dla terenów przy K6, po czym okazało się, że miasta na inwestycję za ok. 400 mln zł zwyczajnie nie stać. W wieloletniej prognozie finansowej (WPF) na realizację zapisano 114 mln zł, a dla reszty ma się znaleźć partner prywatny. Jego szukanie trwa od miesięcy, na razie bez efektów.

Co proponuje miastu Polonia Warszawa?

W imieniu klubu multimilioner Gregoire Nitot kładzie na stół naprawdę sporo. Po pierwsze, klub chce być głównym partnerem miasta i otrzymać na co najmniej 40 lat pełnię kontroli nad powstałym kompleksem. Chodzi tak o stadion i halę sportową, jak również mniejsze obiekty sportowe, funkcje komercyjne i parkingi. Wszystko.

© JSK Architekci

Z punktu widzenia miasta to sytuacja zbliżona do tej przy Łazienkowskiej, gdzie Legia płaci czynsz, a miasto nie martwi się zarządzaniem obiektem. Różnica jest zasadnicza: Polonia mogłaby nie płacić czynszu w ogóle, a już na pewno zbliżonego do legijnego. Klub jedynie pokrywałaby koszty funkcjonowania i podatki.

Dlaczego? Ponieważ Polonia zobowiązuje się wyłożyć 300 mln zł na budowę (czyli miastu zostałoby do wpompowania tylko 25%, ok. 100 mln zł), podczas gdy Legia zapłaciła wielokrotnie mniej (za dokumentację swojego stadionu), a cały koszt budowy (374 mln zł) pokryło miasto.

Oczywiście pierwsze pytanie jest oczywiste: jakim cudem średniak z czwartego szczebla rozgrywek miałby wyłożyć 300 milionów?! Co prawda Nitot spłacił długi Polonii wobec miasta, ale to sumy nieporównywalne.

Odpowiedź jest równie prosta: to nie byłyby pieniądze klubu, przynajmniej w większości. „Czarne Koszule” byłyby jedynie podmiotem kluczowym, a środki mogą pochodzić z zewnątrz. Zabezpieczenie kredytów i/lub innych partnerów prywatnych jest możliwe pod warunkiem, że klub otrzyma 40-letnią dzierżawę. To stanowi zabezpieczenie inwestycji dla podmiotów z zewnątrz.

© JSK Architekci

Wybór Polonii na partnera ma jedną kluczową przewagę nad innymi prywatnymi podmiotami: klub zobowiązuje się przekazywać zyski na rozwój sekcji sportowych, nie tylko piłkarskiej. W przypadku instytucji zewnętrznej sytuacja sportowa byłaby bez znaczenia, jedynym kryterium byłby zwrot inwestycji.

Dlaczego Polonii zależy na wejściu w PPP?

Prosta odpowiedź, której nie wyczytamy z listu przesłanego do magistratu, brzmi: ze strachu. I to dobrze umotywowanego strachu. Model finansowania stadionów przez PPP pomiędzy miastem a inwestorem zewnętrznym (innym niż klub-gospodarz) okazał się problematycznym rozwiązaniem na dłuższą metę. Gregoire Nitot powinien o tym wiedzieć sporo, ponieważ właśnie we Francji to rozwiązanie stosowano szeroko, a po latach okazało się, że tracą na nim prawie wszyscy.

O ile dla np. Girondins Bordeaux czy Olympique Marsylia PPP stało się „jedynie” blokadą w dalszym rozwoju, o tyle dla Polonii straty mogłyby stanowić o „być albo nie być”. Podmiot zewnętrzny może narzucać wygórowane stawki za korzystanie z obiektu, nie dając jednocześnie proporcjonalnego dostępu do udziału w zyskach. A że partnera wybiera miasto, a nie klub, to zabezpieczenie interesów klubu w zapisach umowy jest wątpliwe.

Dlaczego Polonia może być idealnym partnerem dla miasta?

Tu wracamy do doświadczeń Francji. Zwykle partnerstwo PPP oznacza dla samorządu, że jest zwolniony z większości lub całości kosztów inwestycji - tego też oczekuje Warszawa. To duża korzyść, bo wykładanie jednorazowo setek milionów jest wyzwaniem nawet dla wielkich miast.

Ale coś za coś. W zamian takie projekty są co roku dotowane sumami idącymi czasami nawet w dziesiątki milionów, by zagwarantować prywatnemu operatorowi bezpieczny zwrot kosztów. W trójkącie właściciel (samorząd) – operator (firma komercyjna) – gospodarz sportowy (jedynie użytkownik) ścieranie się interesów jest nieuniknione. Podmiot publiczny chce zdjąć z siebie ciężar, klub chce się rozwijać, ale podmiot trzeci chce zarabiać i może to robić jedynie kosztem interesów dwóch pozostałych.

© JSK Architekci

Bordeaux, Marsylia czy nawet Paryż (w ostatnim przypadku chodzi o francuski skarb państwa w związku z Stade de France) wyszły na takich partnerstwach niekorzystnie w dłuższej perspektywie. To tylko trzy flagowe przykłady, ale w samej Francji jest ich znacznie więcej. Efekty są wręcz drastyczne.

Rząd Francji zapowiedział, że w nowym modelu zarządzania Stade de France kluczowymi partnerami muszą być właśnie gospodarze sportowi (reprezentacje piłki i rugby), w Marsylii Olympique już w 2018 przejęło sportowy zarząd nad Vélodrome, a w Bordeaux mówi się o zerwaniu umowy i/lub bankructwie operatora.

Oczywiście, rachunek korzyści i strat zależy od szczegółowych zapisów pomiędzy partnerami. Jednak układ z dwoma podmiotami (miasto-klub) jest z zasady korzystniejszy niż z trzema (miasto-inwestor-klub). Otwarte pozostaje pytanie, czy Warszawa potraktuje propozycję Gregoire’a Nitota poważnie, a sam Nitot wykaże, że stoją za nim pieniądze zdolne sfinansować i utrzymać obiekt w perspektywie prawie półwiecza. Może się zresztą okazać, że poza Polonią nikt lepszy gotowości nie zgłosi, w końcu w żadnym polskim mieście przez ponad dekadę od początku poszukiwań model PPP dla stadionu nie wyszedł.

Autor: Michał Karaś